2007年1月25日，朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司（以下简称“嘉和泰公司”）签订十四份《商品房买卖合同》，约定朱俊芳以每平方米4600元价格向嘉和泰公司购买百桐园小区十号楼14套商铺，同日办理了十四份《商品房买卖合同》的销售备案登记手续。2007年1月26日，朱俊芳与嘉和泰公司签订一份《借款协议》，约定嘉和泰公司向朱俊芳借款1100万元，借款期限自借款到账之日起三个月即2007年1月26日至2007年4月26日止；嘉和泰公司自愿将其开发的百桐园小区十号楼商铺以每平方米4600元的价格抵押给朱俊芳，抵押的方式为和朱俊芳签订商品房买卖合同，并办理备案手续，开具发票。借款到期，嘉和泰公司一次性还清借款，朱俊芳将抵押手续(合同、发票、收据)退回嘉和泰公司；如到期不能偿还，嘉和泰公司将以抵押物抵顶借款，双方互不支付对方任何款项等。合同签订后，朱某按约定支付给嘉和泰公司1100万借款，嘉和泰公司向朱俊芳出具1100万元收据。

借款协议到期后，嘉和泰公司没有如期还款，朱俊芳要求嘉和泰公司履行房屋买卖合同，嘉和泰公司拒绝履行，理由是这种担保合同有流押条款不合法，房屋买卖合同也是无效的。朱俊芳将嘉和泰公司起诉到了法院，要求对方实际履行房屋买卖合同。

一审、二审法院判决认为：双方签订的十四份《商品房买卖合同》，意思表示真实，并且依法办理了备案登记手续，应当受到法律保护。根据双方在后签订的《借款协议》约定，可以认为借款协议的约定，实际为商品房买卖合同签订生效后，在履行合同过程中，双方对商品房买卖合同作出的补充。其中《借款协议》约定将到期不还的借款作为给付的房款，实际上是为已签订并正在履行的十四份《商品房买卖合同》附加了解除条件，即到期还款买卖合同解除，到期不能还款买卖合同继续履行。现嘉和泰公司到期未能还款，十四份《商品房买卖合同》所附解除条件未成就，应当继续履行。

嘉和泰公司对上述判决不服，向山西省人民检察院提出申诉，山西省高级人民法院从合同内容和双方真实意图角度出发，认为双方签订的十四份《商品房买卖合同》应属于双方借款合同的抵押担保内容，双方实质上是民间借贷合同关系而非商品房买卖合同关系。据此，双方在《借款协议》中约定的“到期不能还款用抵押物抵顶借款，双方之间互不再支付对方任何款项”的约定属于流质条款，违反法律的强制性规定，应属无效。

朱俊芳不服山西省高级人民法院民事判决，向最高人民法院申请再审。最高人民法院审理后通过对比《中华人民共和国担保法》第四十条和《中华人民共和国物权法》第一百八十六条关于流押条款的规定，认为这个案件中双方关于抵押物的约定并非法律上禁止的流押条款。理由是：

1、《借款协议》前述争议条款并非约定嘉和泰公司到期不能偿还借款，则《借款协议》所称抵押物所有权转移为朱俊芳所有。在嘉和泰公司到期未偿还借款时，朱俊芳并不能直接按上述约定取得《借款协议》所称的“抵押物”所有权。朱俊芳要想取得《借款协议》所称的“抵押物”即14套商铺所有权，只能通过履行案涉十四份《商品房买卖合同》实现。

2、《房屋买卖合同》和《借款协议》都是依法成立并有效的合同，这两个合同没有违反法律有关合同效力性的规定，互相也不排斥。双方当事人也不会同时履行这两份合同，因为双方在这两个合同中约定了互相关联的履行和解除条款。比如，到期不还款，履行《房屋买卖合同》；到期还款，房屋买卖合同手续全部退回，《房屋买卖合同》不再履行，履行《借款协议》。

3、禁止流押条款是为了保护抵押人的权利。本案中，嘉和泰公司其实有选择权，更具有主动性。嘉和泰公司可以选择还款，《房屋买卖合同》自然不能履行；嘉和泰公司也可以选择履行《房屋买卖合同》，不再还款。嘉和泰公司的权利已经得到了保护，如果嘉和泰公司既不还款，又主张房屋买卖合同无效，那么违法了诚实信用原则，法院不应该支持。

4、再者，嘉和泰公司如果认为履行十四份《商品房买卖合同》对其不公平，损害了其利益，其完全可以依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第(二)项的规定，请求人民法院撤销案涉十四份《商品房买卖合同》，但嘉和泰公司在法定的除斥期间内并未行使合同撤销权，而是拒绝履行生效合同，其主张不符合诚信原则，不应得到支持。

最后，最高人民法院支持了朱俊芳的请求，判决双方签订的《房屋买卖合同》有效，朱俊芳可以要求嘉和泰公司履行该合同。

2020年5月28日颁布的《中华人民共和国民法典》对流押条款作出了新的调整，取消了《中华人民共和国物权法》第一百八十六条关于禁止流押的规定，在《中华人民共和国民法典》第四百零一条和四百二十八条规定：抵押权人（质权人）在债务履行期限届满前，与抵押人（出质人）约定债务人不履行到期债务时抵押（质押）财产归债权人所有的，只能依法就抵押（质押）财产优先受偿。最高人民法院的判决对我国各级法院有指导意义，该案的判决将对于其他各级法院审理类似案件提供参考，有利于统一各个法院的审判思路和意见。因此，我们在遇到无法提供抵质押财产的借款关系中也可以采取这种方式，通过低价签售商品房屋为借款加上一层保障。遇到纠纷的时候，可以参考这个案例及《中华人民共和国民法典》规定内容，要求法院作出正确判决。

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